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　　润雲金茂府第二批次房源盛大加推，仅48套建面约165-217㎡科技叠墅一经推出，28分钟迅速售罄，延续了项目首开36分钟热销14.5亿元的传奇表现，再次印证了其作为中环科技墅资产的非凡市场号召力。

　　业内专家分析指出：在上海中环区域，容积率约1.29以下的低密住宅用地仅占全年供应量的1%，润雲金茂府的纯叠墅社区堪称中环最后的低密入场券。润雲金茂府坐拥15号线（规划）四条轨交，30分钟即可畅达市中心，配合百万方绿地景观及即将开业的高端商业综合体，形成出则繁华，入则静谧

　　一轴五园十巷两谷的东方意境园林，重塑当代私园的风雅之境。艺奢会所、君兰荟、金茂王牌物业服务的多重加持，构建起涵盖私宴厅、雪茄吧的高端社交平台，定期举办艺术鉴赏等圈层活动，持续提升社区文化附加值。

　　市场观察的人说，在当前以价换量的市场环境下，润雲金茂府二开即罄的现象级表现，

　　70%进口石材立面（行业平均30%）配以横纹金属瓦收边，既保留“金铜贵胄”的礼制符号，又以极简线条适配现代审美！润雲金茂府营销中心

　　颜值满分的同时，在智能化这个更为主人长脸的领域，润雲金茂府同样独具特色！不仅实现了

　　“外在极简美学+内在智慧系统”的组合，不仅解决了传统别墅“审美过时、智能滞后”的两大痛点，更以“可生长的智能体系”，让墅居体验一举赶超当下市场中的多数科技住宅产品。

　　“1轴5园6巷12景”的全龄景观体系！以有限的景观资源，通过不同角度的组合实现移步异景的多元生态体验！

　　东方照明系统与景墙的组合，在光影变幻间呈现“移步换景”的归家仪式感！三进院：来到社区中央，18米宽的中心景观轴，搭配景观水池与疏密乔木，形成极简却又不失典雅气质的主景观花园！四进院：绿荫环绕的林下空间，为邻里交流提供惬意轻松的绿意场所！五进院：密植小乔合围的私密通道，配合定制石材院门，完成从公共到私域的过渡！1000平下沉式会所，安排了诸如健身房，私宴厅，四点半学堂，洽谈区等诸多功能，方便业主在这里安排社交活动。

　　当前上海高端市场中，无论平层产品还是联排叠墅类产品，都会存在“控制总价-面积压缩-功能妥协”的设计矛盾：最常见的120-150㎡主力户型受限于面积尺度感明显不足！润雲金茂府上下4层真叠墅户户皆爆款，层层有惊喜！

　　参考传统高低配新房项目，叠墅的定价大概率是高层的1.1-1.2倍。但市区叠墅更加稀缺，这种稀缺属性落位到二手市场会带来更强的溢价！

　　以同处中环附近的静安府为例，目前在链家网静安叠墅的挂牌均价约14.4万/㎡，高层则只有11.8万/㎡。相比市场主流的高层产品，市区叠墅能溢价超过22%!

　　纵观全市各面积段的产品，建面约170㎡以上的终极改善产品，就是目前更高溢价率的产品。

　　墅居始终是大多数的终极改善目标，因为比起“一层不变”的生活，分层而居的墅居更适配大家族的需求，也会有更多的灵动空间盛放家中成员的生活想象。

　　首先，项目清一色的都是四层的上下叠配置，垂直空间内只有两户业主，私密性、静谧性都更出色。其次，来看户型：

　　在所有叠墅户型中，下叠往往是更具“墅感”的，我们以主推的建面约200㎡下叠产品为例，来解析一下这个产品：

　　绿篱以内的户外空间和约5.8米大挑高的地下室，为业主提供了更多生活的可能性。

　　晨练、阅读抑或是家庭聚会；儿童活动场、家庭影院、健身空间抑或是工作室，每个共同生活的亲属的个性化需求都能得到充分满足。室内空间布局上，润雲金茂府通过巧妙的设计，确保了每一寸空间的充分的利用，同时又不失舒适与实用

　　光这个客餐厅的面积就达到了约40㎡，可完全容纳一个大型的家庭聚会，居住体验堪比约250㎡以上的大平层。最大限度地考虑多代家庭的居住感受，在一楼设计了老人房，减少老人上下楼梯的不便。

　　主卧豪华套房设计，双台盆独立卫生间和大尺度衣帽区，为业主提供了私密而优雅的居住体验

　　270°全景阳台，业主可以在清晨迎接第一缕阳光，或在夜晚观赏满天星斗，享受宁静的私人时光。

　　据悉，润雲金茂府将金茂引以为傲「12大绿金科技」逐步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡智、舒静”的五衡一舒科技系统，甚至科技系统覆盖到了地下室！

　　而如今润雲金茂府利用科技系统直接把地下室也打造成四季如春、温暖适宜的生活空间，这在上海低密住宅市场又是独一份的创新！

　　科技全空间覆盖：首次将衡温（毛细管辐射）、衡湿（湿度联动）、衡氧（24h新风）等六大科技植入别墅全空间，包括地下室通过超大采光井+科技控湿

　　采光与湿度的精准把控，真正的完成了地下空间与正常室内空间的平权！极大的提升了产品地下室的功能可塑性和生活想象空间！反季节体验：

　　“冬季无需地暖，夏季不用空调”，相比传统别墅空调节能40%以上！最后，还有一点，整个样板间运营了大量的奢石、石材、岩板等昂贵用料。比如（以建面约200㎡下叠为例）：

　　对于一个主力建面约200㎡+的别墅而言，这样的配置如果是自己装，成本一定是非常惊人的。

　　TOP金光汇（在建）是集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等为一体的社区型商业综合体。计划于2024年底竣工，2025年开业。

　　今年，普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议，计划于桃浦智创城共建一所九年一贯制学校——

　　为初中+小学九年一贯制，规划建设用地面积约34219㎡，总建筑面积约64365㎡；东至皋兰山路，南至永登路，西至山丹路，北至武威路，地上5层，地下1层，从效果图可见规模。板块内还有上外附属普陀实验学校（公办）、儿童世界基金会普陀幼儿园（公办）、文达学校（公办）、上海安生学校（民办）等教育资源，书香氛围浓厚。*免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考。

　　西部区域性医疗中心（暂定）完成设计的具体方案批复。其总建筑面积约23.9万㎡，床位1000张，将按照三级甲等医院标准打造大型综合性医院，

　　特色的冰雪经济形态则完全填补了市中心的空白，中央绿地内已开业的国金体育中心，该馆不仅包含中心城区第一块标准冰场，另配有游泳、篮球、滑板、冲浪、棋类、击剑、壁球等满足全龄段运动需求的运动场馆（信息源自：普陀桃浦）。综上所述，

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　　b、证券交易市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（通常能获得开发商的折扣承诺）。

　　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　　36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

　　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的特殊的比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

　　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

　　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按着建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

　　3、占地面积：红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　　5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

　　7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

　　11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

　　13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

　　所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

　　套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　18、净高：指层高减去楼板的厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

　　19、绿地面积：指能用来绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

　　25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。

　　钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

　　4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

　　8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

　　法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

　　1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

　　1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

　　3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

　　3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

　　3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；4）施工进度已明确，交房日期已明确；

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

　　五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

　　5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

　　7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。

　　分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；

　　2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

　　3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

　　5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

　　3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

　　a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

　　c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

　　具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

　　具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

　　风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

　　土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

　　环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

　　1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈亏平衡法

　　3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

　　内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

　　公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

　　包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。

　　2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；

　　营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

　　23、项目定位：了解最大化的花钱的那群人---再了解消费型态---得出需求---市场产品

　　1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；3）中档小区3；4）低档小区4；

　　一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

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