5月11日，上海徐汇滨江板块的“绿城潮鸣东方”以120套房源一日售罄、总销售额69.88亿元的成绩单，再度改写大众对豪宅商场的认知。

　　这个单价地王项目不只改写了楼板价纪录，更以单套总价4000万元至1.54亿元的“天价”，让商场见证了上海尖端豪宅的虹吸效应，让人不得不感叹上海有钱人真多，上海有钱人真张狂！

　　回溯2024年8月7日，徐汇区斜土大街xh128D-07地块的土拍现场可谓“神仙打架”。

　　这块原规划为小米总部商办用地的地块，因企业战略调整从头入市后，敏捷引发绿城、中海、保利等12家房企围猎。

　　经过78轮竞价，绿城以总价48.048亿元、楼面价13.1万元/平方米的价值摘得地块，不只改写全国单价地王纪录，更将徐汇滨江的“含金量”面向新高度。

　　地块的稀缺性是房企张狂加价的底气。项目间隔黄浦江仅350米，处于上海CAZ（中心活动区）中心区，周边会聚西岸金融城、西岸传媒港等千亿级工业集群。

　　更要害的是，地块容积率2.5、限高80米的规划条件，让开发商得以打造3栋22层纯大平层产品，与周边启元、汇元玺等豪宅构成“黄金三角”。

　　从产品定位看，绿城将潮鸣东方界说为“30周年一号著作”，主打280-600平方米藏等第大宅，套均面积达300平方米，层高3.5-3.6米，两梯两户装备。这种“去刚需化”的规划，直接瞄准全球高净值人群的财物装备需求。

　　五一”前夕，绿城潮鸣东方获得预售证，项目一次性推出悉数120套房源，户型为285-585平方米的大平层，存案均价约19.5万/平方米，成为上海住所存案价第二贵。

　　其间6套顶层复式总价破亿，最贵一套单价迫临21万元/平方米，却仍然被抢购一空，印证了“物以稀为贵”的商场逻辑。

　　绿城潮鸣东方的热销并非孤例。2024年，上海总价3000万元以上豪宅成交2530套，占全国比重61.6%，这一数字相当于2020-2023年四年间上海豪宅供应总量（3309套）的76%。

　　更夸大的是，2024年上海豪宅供应均价打破16万元/平方米，较2023年上涨12%，而同期全市新房均价涨幅仅为3%。

　　虽然2024年上海二手房价格回调，但豪宅新房仍能坚持溢价。例如，徐汇滨江二手房挂牌价遍及超20万元/平方米，而潮鸣东方19.5万元/平方米的存案价仍具性价比。

　　首先是财物避风需求。贫民买房是为了住，而富豪必定不缺房子住，他们出手买的房子一定是财物装备需求。而房地产商场虽然是继续低迷，可是本钱反而会愈加向中心城市和中心地段会集，这些区位的豪宅反而会成为富豪对立通胀的首选。

　　其次是资源独占效应。以潮鸣东方为例，项目周边3公里内掩盖复旦附中徐汇分校、上海中学世界部等名校，以及华山医院、中山医院等三甲医院，这种“教育+医疗+艺术”的尖端资源矩阵，全球稀有。

　　第三是圈层护城河效应。豪宅社区经过高门槛挑选业主，构成隐形交际网络。例如，潮鸣东方近邻小区已确认对口宋庆龄幼儿园和小学，构成“双顶配教育矩阵”，招引很多金融、科技新贵。

　　虽然豪宅商场一片炽热，但上海楼市全体仍处于“弱复苏”阶段。更值得警觉的是，豪宅商场的“虹吸效应”正在加重商场分解：

　　刚需商场继续承压。500万元以下新房占比从2020年的60%降至2024年的35%，而1000万元以上新房占比从12%升至31%。

　　阐明开发商已不再去做刚需盘，这两年跟着容积率的逐渐铺开，新拍土地中改进盘和豪宅盘的占比渐渐的升高，导致新房价格反而有所上涨。房企“弃刚需、保赢利”趋势显着。

　　土拍商场冷热不均。2024年上海土拍均匀溢价率仅5.2%，但中心地段地块溢价率遍及超30%，远郊地块则频频底价成交。这便是严峻的冰火两重天，开发商血拼中心地段土地，而没有区位优势的土地则是无人问津，只能由当地国企底价托底，这个状况在各地土拍商场上现已习以为常。

　　这也导致了土地商场严峻的供需错配：中心地段住所用地供应占比缺乏10%，而远郊库存去化周期超24个月。

　　可是现在的豪宅的火爆也隐藏着很大的危险。当然一切资金都在涌向改进和豪宅商场的时分，一方面会透支需求，究竟有钱人虽多，也并不是无限的；另一方面是供应会大幅度的添加，引发新一轮供应过剩，未来也或许会呈现豪宅卖出白菜价的状况。

　　据不完全统计，2025年上海估计有54个高端改进项目入市，其间徐汇滨江、黄浦新天地等板块将现“扎堆竞赛”。

　　最终便是方针调控危险，若未来重启“豪宅税”或进步二手房买卖税费，将直接冲击豪宅流动性。

　　绿城潮鸣东方的日光，与其说是“有钱人张狂”，不如说是成为富豪阶级对立不确认性的“金融工具”。

　　但当楼市分解走向极致，咱们更需求警觉：一个健康的房地产商场，不该只要“云端”的狂欢，更应有“地上”的温暖。

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